Por Carlos Vicente de Roux R*.

Bogotá crece de mala manera. Se desparrama a grandes saltos sobre el frágil ecosistema sabanero. Estira a altos costos su malla vial y sus redes de servicios públicos domiciliarios. Segrega a los más pobres, que se ven obligados a vivir en extramuros y a gastar demasiado tiempo y dinero en movilizarse al trabajo, o a rendirse ante las barreras impuestas por la distancia para acceder a las centralidades comerciales y a los equipamientos institucionales y sociales (hospitales, bibliotecas, oficinas públicas...).

La política de desarrollo territorial de Bogotá debe consistir en hacerla más compacta, en densificarla, que es una forma de volverla más equitativa, más sustentable en términos ambientales y, si las cosas se hacen bien, más confortable para todo el mundo.

Datos de Planeación Distrital permiten concluir que dentro del perímetro urbano hay suelo suficiente para cubrir el déficit de vivienda de la ciudad, sin necesidad de recurrir a las áreas de expansión previstas en el Plan de Ordenamiento Territorial. El problema es convertir esa capacidad espacial en suelo disponible, a precios razonables, para los programas de urbanización y de construcción requeridos por el desarrollo de la ciudad.

Por fortuna, existen instrumentos de gestión pública del suelo que permiten resolver ese problema. Entre ellos está desbloquear los lotes de engorde, declarando de interés prioritario los terrenos aptos para la vivienda de interés social (lo que obliga a sus dueños a desarrollarlos o a venderlos a otros que lo hagan); aumentar la altura permitida de las construcciones (que, entre otras cosas, libera áreas para espacio público) y emprender operaciones de renovación urbana (reconstrucción de barrios) con densificación.

También hay instrumentos para solventar los costos específicos de la densificación (los costos de volver más anchas las vías o darle más capacidad a las redes domiciliarias de la ciudad ya construida, o de adquirir terrenos para espacio o equipamientos públicos…). La magia está en que el propio desarrollo urbano, los cambios de normas que dan lugar a un uso más intensivo del suelo y la ampliación de la infraestructura pública, valorizan la tierra y generan riqueza. La ciudad debe captar parte de ésta (parte, no toda, porque el negocio debe ser gana-gana), mediante la partición en plusvalías, la contribución de valorización y los ajustes al predial vinculados a las reactualizaciones catastrales. En otras palabras, la ciudad debe hacerse socia del negocio de su propio desarrollo, para financiar un modelo mejor de ocupación del territorio.

La Ley 388 de 1997, o ley de desarrollo territorial, contempla un mecanismo −el de los planes zonales y parciales− que permite aterrizar todo esto en relación con áreas específicas. Consiste en que las ciudades hagan un canje con los propietarios de terrenos: les otorguen o les aumenten los derechos de edificabilidad sobre la tierra, lo que la valoriza, y obtengan de ellos, a cambio, áreas y recursos para vías, redes, parques y equipamientos urbanos, así como el compromiso de destinar determinadas zonas a vivienda de interés social. Está prevista la realización de avalúos de referencia previos al anuncio de la implementación del mecanismo, para controlar las pretensiones especulativas iniciales de los propietarios de la tierra. Se trata de repartirse equitativamente, entre el sector público y el privado, lo que la Ley 388 llama las cargas y los beneficios.

Los entes territoriales han sido tímidos a la hora de emplear estos instrumentos fiscales y de gestión territorial. Así, por ejemplo, para obtener suelo destinado a la vivienda de interés social o prioritario, han preferido adquirir predios en zonas extra perimetrales, a precios de mercado, a costa del presupuesto y sin un adecuado reparto de cargas y beneficios, para satisfacción de los terratenientes y de los especuladores que se los suministran.

El Plan de Desarrollo propuesto por el alcalde Moreno, Bogotá Positiva: para Vivir Mejor, tiene, entre muchos otros aciertos, el de apostarle a la redensificación, y para eso comienza por declarar de interés prioritario los lotes de engorde. Pero se podría avanzar con más audacia por ese camino, posponer la realización del plan zonal del borde norte, que extiende el perímetro urbano sin necesidad, apostarle a la construcción en altura, incluir en el Plan la ejecución, dentro del perímetro vigente, de varios otros planes zonales y parciales y elevar con audacia la metas de captación de plusvalías. En otras palabras, ejercer una rectoría más vigorosa del desarrollo territorial.

* De Roux es concejal de Bogotá por el Polo Democrático Alternativo.